Hausverwaltung kündigen: So trennt sich eure WEG rechtssicher

Der Entschluss steht: Eure WEG will sich von der Hausverwaltung trennen. Die gute Nachricht — seit der WEG-Reform 2020 (WEMoG) ist das deutlich einfacher, als viele Eigentümer:innen denken. Die weniger gute: „Kündigen“ ist rechtlich nicht gleich „kündigen“. Es gibt drei verschiedene Wege, und wer sie verwechselt, verliert Monate.

Abberufung, Kündigung, Auslaufen — der Unterschied

Zwischen eurer WEG und dem Verwalter bestehen zwei getrennte Rechtsverhältnisse: die Bestellung (das Amt als Verwalter, per Beschluss) und der Verwaltervertrag (das Schuldverhältnis mit Vergütung und Pflichten). Entsprechend gibt es drei Wege, sich zu trennen:

• Abberufung: Die Eigentümerversammlung beendet das Verwalteramt per Mehrheitsbeschluss — seit dem WEMoG jederzeit und ohne wichtigen Grund möglich.
• Vertragskündigung: Der Verwaltervertrag endet kraft Gesetzes spätestens sechs Monate nach der Abberufung — oder früher, wenn der Vertrag eine kürzere Frist vorsieht.
• Auslaufen lassen: Die Bestellung ist ohnehin befristet (Erstbestellung max. 3 Jahre, danach max. 5 Jahre). Wer nicht verlängert, ist den Verwalter zum Laufzeitende los — braucht aber rechtzeitig einen Nachfolger.

Der rechtssichere Ablauf in fünf Schritten

1. Nachfolger klären, bevor ihr kündigt. Eine WEG ohne Verwalter ist handlungsunfähig (Bankkonto, Rechnungen, Notfälle). Erst neue Verwaltung finden, dann trennen — idealerweise in derselben Versammlung beschließen.
2. Tagesordnungspunkt sauber formulieren. Die Einladung zur Eigentümerversammlung muss die Punkte klar benennen: „Abberufung der bisherigen Verwaltung“ und „Bestellung der neuen Verwaltung“. Ein versteckter Punkt unter „Sonstiges“ ist anfechtungsanfällig.
3. Einladungsfrist einhalten. Mindestens drei Wochen vor der Versammlung. Eine außerordentliche Versammlung ist möglich, wenn der reguläre Termin weit weg ist.
4. Mehrheitsbeschluss fassen. Einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt — sowohl für die Abberufung als auch für die Neubestellung.
5. Übergabe einfordern. Die alte Verwaltung muss alle Unterlagen herausgeben: Beschluss-Sammlung, Abrechnungen, Eigentümerliste, Verträge, Kontounterlagen. Ein schriftliches Übergabeprotokoll schützt eure WEG bei Lücken.

Fristlose Trennung bei schweren Verstößen

Bei gravierenden Pflichtverletzungen — etwa veruntreuten Geldern, jahrelang fehlenden Abrechnungen oder beharrlicher Missachtung von Beschlüssen — kann der Vertrag auch außerordentlich fristlos gekündigt werden (§626 BGB). Dann entfällt die Sechs-Monats-Frist. Das solltet ihr aber nur mit anwaltlicher Begleitung tun, weil die Hürden für den „wichtigen Grund“ hoch sind.

Was kostet die Trennung?

In der Regel: nichts Nennenswertes. Die Abberufung selbst ist kostenfrei. Läuft der Vertrag nach Abberufung noch weiter, schuldet die WEG bis zum Vertragsende die Vergütung — deshalb lohnt der Blick in den Vertrag: Viele enthalten eine Koppelungsklausel, nach der der Vertrag automatisch mit der Bestellung endet. Die Kosten der Versammlung (Raum, Porto) fallen ohnehin jährlich an. Die neue Verwaltung übernimmt die Datenmigration üblicherweise im Rahmen des Onboardings — bei uns ist das im Preis enthalten.

Drei Fehler, die Zeit kosten

• Ohne Nachfolger abberufen. Die WEG steht dann ohne handlungsfähige Verwaltung da — im Zweifel muss das Gericht einen Notverwalter bestellen.
• Nur den Vertrag kündigen, das Amt vergessen (oder umgekehrt). Beides gehört zusammen: Abberufung + Vertragsende + Neubestellung in einem Aufwasch.
• Auf die alte Verwaltung warten. Die Übergabe darf den Neustart nicht blockieren. Eine gute neue Verwaltung startet parallel mit den Unterlagen, die ihr als Eigentümer selbst habt.

Weiterlesen: Den kompletten Ablauf mit Zeitplan, Bottlenecks und FAQ findet ihr im großen Verwalterwechsel-Leitfaden.