Kaum eine Zahl entscheidet so sehr über den Frieden einer WEG wie die Erhaltungsrücklage. Ist sie zu niedrig, wird jede Dachsanierung zur Sonderumlage — und jede Sonderumlage zum Nachbarschaftskonflikt. Ist sie solide, bleiben große Maßnahmen das, was sie sein sollten: planbare Instandhaltung statt Krisensitzung.
Muss eine WEG überhaupt Rücklage bilden?
§19 Abs. 2 Nr. 4 WEG
Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage.
Ja — die Ansammlung einer angemessenen Rücklage gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung; jeder einzelne Eigentümer kann sie verlangen. Was „angemessen“ heißt, sagt das Gesetz aber nicht. Dafür gibt es drei bewährte Rechenwege.
Drei Rechenwege für die Praxis
| Methode | Formel | Für wen geeignet |
|---|---|---|
| Faustformel | ca. 1 % des Gebäude-Neubauwerts pro Jahr | schneller Plausibilitäts-Check |
| Berechnungsverordnung (§28 II. BV, analog) | je nach Gebäudealter ~7–11+ € pro m² Wohnfläche und Jahr | einfacher, anerkannter Standard |
| Peterssche Formel | (Herstellungskosten × 1,5) ÷ 80 Jahre, davon ~65–70 % Gemeinschaftsanteil | langfristige Planung, ältere Gebäude |
Ein Beispiel mit der Berechnungsverordnung: Ein Haus, Baujahr 1985 (älter als 32 Jahre → höchster Satz, rund 11,50 €/m²), 600 m² Wohnfläche → rund 6.900 € Zuführung pro Jahr, also 575 € im Monat für die ganze WEG. Verteilt nach Miteigentumsanteilen ist das pro Wohnung überschaubar — als Sonderumlage nach zehn versäumten Jahren nicht mehr.
Alter und Zustand schlagen jede Formel
Entscheidend ist der Sanierungsfahrplan: Wann sind Dach, Heizung, Fassade, Stränge realistisch fällig, und was kosten sie? Eine Rücklage ist kein Selbstzweck, sondern die Ansparung auf konkrete, absehbare Maßnahmen. Formeln sind der Startpunkt, nicht die Antwort.Woran ihr eine Unterdeckung erkennt
- Die Rücklage pro m² liegt unter dem, was zwei bis drei Jahre Zuführung nach den obigen Sätzen ergäben.
- Die letzte größere Maßnahme lief über eine Sonderumlage, obwohl sie absehbar war.
- Im Wirtschaftsplan wird die Zuführung seit Jahren nicht angepasst — trotz gestiegener Baupreise.
- Es gibt keinen Überblick, welche Bauteile wann fällig werden.
Übrigens ein Punkt, den der Verwaltungsbeirat bei der Prüfung des Wirtschaftsplans ausdrücklich anschauen sollte — mehr zu den Beirats-Pflichten hier.
Rücklage erhöhen: so geht's
Die Zuführung wird mit dem Wirtschaftsplan beschlossen — eine Erhöhung ist also ein einfacher Mehrheitsbeschluss in der nächsten Versammlung. Gute Praxis: die Erhöhung mit einem kleinen Sanierungsfahrplan begründen (was kommt wann, was kostet es), statt nur eine abstrakte Zahl zu nennen. Und: Die Rücklage gehört auf ein separates Konto der WEG, getrennt vom laufenden Hausgeld — vermischte Konten sind ein echtes Warnsignal.
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Abrechnungs-Check startenÜber diesen Ratgeber: geschrieben vom casaklaro-Team — wir verwalten als Hausverwaltung mit eigener Software WEGs ab 3 Einheiten im Großraum Stuttgart. Die Inhalte sind sorgfältig recherchiert, ersetzen aber keine Rechtsberatung im Einzelfall.